Maar hun traject is niet zonder valkuilen geweest. In dit artikel leest u verhaal.
Wat is een mede-eigendom?
Een mede-eigendom wordt gedefinieerd als een gebouw, of een groep gebouwen, waarvan de eigendom in kavels verdeeld is tussen minstens twee personen. Deze personen worden dan mede-eigenaars genoemd.
Een gebouw met mede-eigendom impliceert dat er beslissingen moeten worden genomen met betrekking tot de gemeenschap. Daartoe worden drie belangrijke bestuursorganen ingesteld: de raad van mede-eigendom, de algemene vergadering (AV) en de syndicus.
“Mijn partner en ik hebben een paar maanden geleden besloten om samen te wonen”, vertelt Nathalie. “Wij gingen dus op zoek naar een appartement om te kopen. Ondanks ons beperkte budget hadden wij een duidelijk idee van de woning die wij wilden kopen. Zo vonden wij op de website ImmoANT.be de ideale woning voor ons! Dat appartement bevond zich in een flatgebouw met mede-eigendom en beantwoordde aan al onze behoeften en financiële middelen. Wij hebben de eigenaar een aanbod gedaan waarmee hij onmiddellijk akkoord ging. Zo konden wij de champagne bovenhalen om de start van ons nieuwe avontuur te vieren!”
Wat is een syndicus?
De syndicus, het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars (VA), is een essentiële figuur in elke mede-eigendom. Meestal wordt hij verkozen op de AV. De syndicus beheert en bestuurt de gemeenschappelijke delen van een gebouw.
Hij is vaak vrijwilliger aangesteld bij kleine mede-eigendommen en bijna altijd professioneel werkzaam in gebouwen met meer dan 5 appartementen.
De taak van een syndicus in het verzekeren van het dagelijks beheer van het gebouw en het toepassen van alle besluiten die tijdens de algemene vergadering genomen worden.
Régis vertelt verder: “Maar zodra wij er waren ingetrokken, vroeg de syndicus van ons nieuwe gebouw ons om onbetaalde rekeningen van de vorige eigenaar te betalen. Voor Nathalie en mij was de status van mede-eigenaar iets nieuws. En hoewel dit voorval ons verbaasde, wisten wij niet zeker wat de wet hierover te zeggen had.
“Bij de verkoop van een appartement in een gebouw met mede-eigendom, stelt de notaris vragen aan de syndicus”, zegt Erwin Barbé, stichter van de website SyndicusKiezen.be. “De syndicus is dan verplicht de achterstallige betalingen kenbaar te maken die eventueel verschuldigd zijn door de mede-eigenaar die het vastgoed verkoopt. De notaris kan dan voorstellen om dit bedrag af te houden van de eindafrekening. In het geval van Régis en Nathalie heeft de notaris hun bij de aankoop echter geen achterstallige betalingen meegedeeld. De syndicus had dus niet het recht om de kosten op deze manier op te eisen.”
Met welke kosten moet u bij een mede-eigendom rekening houden?
Er zijn twee soorten kosten waarmee in een mede-eigendom rekening moet worden gehouden: gemeenschappelijke kosten en privatieve kosten.
- Privatieve kosten: dit zijn kosten die rechtstreeks verband houden met de gebruiksintensiteit van de mede-eigendom, maar door de mede-eigenaar gedragen worden. Bijvoorbeeld:
- Gezamenlijke verwarming
- Tuinonderhoud
- Conciërgediensten
- Gemeenschappelijke kosten: deze kosten hebben betrekking tot het onderhoud van de mede-eigendom en zijn onafhankelijk van de gebruiksintensiteit van het gebouw. Deze kosten zijn onvermijdelijk en gelden vooral voor gemeenschappelijke ruimtes. Bijvoorbeeld:
- De verzekering van het gebouw
- Onderhoudscontrole van liften en boilers
- Elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke ruimtes
- Kosten voor de syndicus (indien professioneel)
Hoeveel kost een syndicus?
Volgens een studie uit 2017 is de gemiddelde prijs van een professionele syndicus 26 euro per maand en per kavel.
In België worden deze prijzen echter niet vastgesteld door de wet. Zij kunnen dus variëren naar gelang van verschillende factoren:
- De aangeboden diensten: de vergoeding voor een professionele syndicus, beter bekend als ereloon, varieert naar gelang van de aard en het aantal verstrekte diensten. Merk op dat elke dienst duidelijk vermeld moet zijn in het contract dat de mede-eigenaars afsluiten met de syndicus om factureerbaar te zijn. Elke dienst, of die nu vast of aanvullend is, moet samen met de bijbehorende prijs worden vermeld.
- De ligging van de mede-eigendom: de prijzen van een professionele syndicus hangen grotendeels af van de geografische ligging van de mede-eigendom. Zo zullen de prijzen voor een gebouw in Brussel in het algemeen hoger zijn dan in Vlaanderen of Wallonië.
- De grootte van de mede-eigendom: de grootte van de mede-eigendom en het aantal appartementen dat zij bevat kunnen ook leiden tot zeer verschillende tarieven. Hoe meer kavels er zijn, hoe groter de werklast van de syndicus, en hoe hoger de prijs. In dit geval wordt de ereloon van de syndicus echter verdeeld over een groter aantal mede-eigenaars, waardoor de rekening voor elk mede-eigenaar wellicht lager uitvalt.
- De algemene staat van de mede-eigendom: een oud gebouw dat niet onderhouden wordt en veel reparaties of renovaties nodig heeft, brengt een veel hogere werklast met zich mee. Hierdoor stijgen ook de kosten.
Als mede-eigenaar moet u ten slotte niet vergeten om rekening te houden met uw aandeel in de gemeenschappelijke delen. Deze staat in verhouding tot de grootte van uw appartement. Hoe groter het appartement, hoe hoger uw gemeenschappelijke lasten zullen zijn.
Als de syndicus van de mede-eigendom een vrijwilliger is, dan is hij meestal onbezoldigd.
Een vrijwillige syndicus kan echter voor de uitoefening van zijn functie om een forfaitaire vergoeding vragen. Alhoewel dit geen verplichting is, kan het toekennen van een vergoeding extra motiverend zijn voor een syndicus. Het bedrag van deze vergoeding wordt dan vastgesteld op de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Nathalie besluit: “Wij hebben onze rechten en plichten ontdekt op de website SyndicusKiezen.be en daarom hebben wij de syndicus schriftelijk laten weten dat wij het niet eens waren met de betaling van de achterstallige betalingen. Gelukkig gaven de mede-eigenaars ons snel gelijk. Ze hebben hun verzekering gebruikt om het verschuldigde bedrag te vergoeden.”
