Achat d’un appartement en copropriété : des frais qui ne sont pas toujours dûs
©

Achat d’un appartement en copropriété : des frais qui ne sont pas toujours dûs

Temps de lecture: 4 min

Trouver un bien immobilier avec un budget serré et un minimum d’exigences n’est pas toujours une mince affaire. Qu'à cela ne tienne ! Régis et Nathalie n’ont rien lâché et sont aujourd’hui les heureux propriétaires d’un appartement dans un immeuble de copropriété.

Leur parcours n’a cependant pas été sans embûche. Ils nous racontent.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété se définit tel un immeuble, ou un groupe d’immeubles, dont la propriété est divisée par lots entre minimum deux personnes que l’on nomme alors « copropriétaires ».

Un immeuble mis sous le régime de la copropriété induit que des décisions sont à prendre quant à la collectivité. À cette fin, trois organes de gestion principaux sont mis en place : le Conseil de Copropriété, l’Assemblée Générale et le Syndic.

“Mon compagnon et moi-même avons décidé d’emménager ensemble il y a quelques mois” commence Nathalie. “Nous nous sommes donc mis à la recherche d’un appartement à acheter. Bien que notre budget soit limité, nous avions une idée bien précise du bien immobilier que nous souhaitions acquérir. Et, sur le site Immobiliernamur.be nous avons rapidement trouvé le logement idéal pour nous !

Cet appartement en copropriété répondait à tous nos besoins ainsi qu’à notre capacité financière. Nous avons fait une offre au propriétaire qu’il a immédiatement accepté et avons alors pu sortir le champagne pour célébrer le début de cette nouvelle aventure !”

Qu’est-ce qu’un syndic ?

Organe exécutif de l’Association des Copropriétaires (ACP), le syndic est un personnage essentiel au sein de toute copropriété. Le plus souvent élu lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le syndic administre et gère les parties communes d’un immeuble.

Il est souvent bénévole dans les petites copropriétés et presque toujours professionnel dans les immeubles de plus de 5 appartements.

De manière générale, le rôle d’un syndic est d’assurer la gestion quotidienne de l’immeuble et d’appliquer toutes les décisions prises lors d’une Assemblée Générale.

Régis continue : “Mais voilà qu’à peine installés, le syndic professionnel de notre nouvel immeuble nous réclame des impayés du propriétaire précédent. Avoir le statut de copropriétaire était une nouveauté pour Nathalie comme pour moi. Et bien que cela nous semble étonnant, nous n’étions pas certains de ce que la loi établissait à ce sujet.”

“Lors de la vente d’un bien immobilier dans un immeuble mis sous le régime de la copropriété, le notaire questionne le syndic” nous indique Erwin Barbé, auteur du site ChoisirUnSyndic.be. “Le syndic est alors tenu de communiquer tout arriéré éventuellement dû par le copropriétaire vendeur du bien. Le notaire peut alors proposer de retenir ce montant lors du décompte final. Cependant, dans le cas de Régis et Nathalie, aucun arrière ne leur a été indiqué par le notaire au moment de leur acquisition. Le syndic n’avait dès lors aucunement le droit de le leur réclamer de la sorte.”

Achat d’un appartement en copropriété : des frais qui ne sont pas toujours dûs - 1

Quelles sont les charges de copropriété à prendre en compte ?

Deux types de charges sont à prendre en compte au sein d’une copropriété : les charges discrétionnaires et les charges non-discrétionnaires.

  • Les charges discrétionnaires : il s’agit des charges directement liées à l’intensité d’usage de la copropriété telles que, par exemple ;
    • Le chauffage collectif
    • L’entretien des espaces verts
    • La conciergerie
  • Les charges non-discrétionnaires : ce sont les dépenses incompressibles et incontournables de la propreté, qui sont indépendantes du degré d’utilisation de l’immeuble. Il peut s’agir, entre autres ;
    • De l’assurance de l’immeuble
    • Du contrôle et de la maintenance des ascenseurs et des chaudières
    • De l’électricité dans les parties communes
    • Des charges de syndic (si professionnel)

Quel est le prix d’un syndic de copropriété ?

D’après une étude de 2017, le prix moyen d’un syndic de copropriété professionnel est de 26 € par mois et par appartement.

Cela étant dit, en Belgique, les prix d’un syndic de copropriété ne sont pas réglementés par la loi. Ils peuvent donc varier en fonction de plusieurs facteurs ;

  • Les prestations : la rémunération d’un syndic professionnel, plus communément appelée “honoraires”, varie en fonction de la qualité et du nombre de prestations effectuées. Notez que pour être facturable, une prestation doit être clairement indiquée dans le contrat liant les copropriétaires au syndic. Chaque prestation, forfaitaire ou complémentaire, doit y être mentionnée, de même que le prix y correspondant.
  • La localisation de la copropriété : les prix d’un syndic de copropriété professionnel dépendent pour beaucoup de sa situation géographique. Ainsi, les prix d’un syndic pour une copropriété située à Bruxelles seront généralement plus élevés qu’en Flandre ou en Wallonie.
  • L’envergure de la copropriété : la taille de la copropriété ainsi que le nombre d’appartements qu’elle comporte peuvent également être à l’origine d’honoraires bien différents. De fait, plus il y a de logements, plus la charge de travail du syndic professionnel est importante, et plus son prix est élevé. Dans ce cas, les honoraires du syndic sont toutefois divisés entre plus de copropriétaires, rendant la facture éventuellement moins élevée pour chacun.
  • L’état général de la copropriété : un vieil immeuble non entretenu et qui doit être soumis à de nombreuses réparations ou rénovations engendre une charge de travail bien plus élevée et, avec elle, des frais qui le sont aussi.

Enfin, en tant que copropriétaire, n’oubliez pas de prendre en compte votre quote-part des parties communes. Celle-ci est proportionnelle à la taille de votre appartement. Plus celui-ci est grand, plus vos charges communes seront élevées.

Si le syndic de la copropriété est bénévole, celui-ci n’est, comme son nom l’indique, généralement pas rémunéré.

Un syndic bénévole peut cependant demander à recevoir une indemnité forfaitaire pour l’exercice de sa fonction. Bien qu’il ne s’agisse pas là d’une obligation, lui attribuer un salaire peut représenter une motivation supplémentaire à la bonne exécution de ses fonctions en tant que syndic. Le montant de cette indemnité est alors déterminé lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Nathalie termine : “Nous avons pris connaissance de nos droits et de nos devoirs sur le site ChoisirUnSyndic.be et avons donc écrit au syndic afin de leur faire part de notre désaccord quant au paiement de l’arriéré. Heureusement, ils nous ont vite donné raison et ont fait jouer leur assurance pour rembourser le montant qui était dû.”